Najväčšiu premenu Bratislavy za desaťročia pripravuje štát tak, že partnera pre miliónový projekt vybral bez akejkoľvek súťaže. Na nákup prístavného majetku si štátna firma požičala 165 miliónov eur a na úrokoch dnes platí viac, než jej kúpený majetok zarába. A keď si chcete overiť, koľko sa vlastne platilo, register zmlúv vám ukáže cenu 0,00 eura. Tri fakty, ktoré si každý vie overiť. V tomto článku ich skladám za seba, aj s tým, čo z nich vyplýva pred jesennými voľbami.
Partner prišiel bez súťaže
Zimný prístav sa má zmeniť z nákladného prístavu na novú štvrť za viac než miliardu eur. Kto ju postaví? O tom sa nesúťažilo. Vláda v októbri 2025 podpísala dohodu so Spojenými arabskými emirátmi a partnera určila druhá strana: developerskú skupinu Eagle Hills, známu z Dubaja aj z kontroverzného projektu Belgrade Waterfront. Verejné obstarávanie sa nekonalo, umožnil to zákon o strategických investíciách schválený v skrátenom konaní. A samotný text medzivládnej dohody, na ktorej celý projekt stojí? V Zbierke zákonov ho nenájdete. Oficiálne oznámenie hovorí, že do dohody „možno nahliadnuť na ministerstve“. Medzištátna zmluva o miliardovom projekte, ktorú si občan nevie prečítať z domu.
Nákup na úver, ktorý sa zatiaľ nespláca sám
Aby sa mohol prístav sťahovať, štátna firma Verejné prístavy najprv odkúpila od súkromnej spoločnosti SPaP pozemky, budovy a žeriavy v bratislavskom a komárňanskom prístave. Nie z vlastného: požičala si na to 165 miliónov eur od banky. Na úrokoch platí zhruba 8 miliónov eur ročne. Kúpený majetok obratom prenajala späť tej istej firme, od ktorej ho kúpila, za 6,5 milióna ročne. Počítajte so mnou: štátna firma na tomto medzičase každý rok dopláca približne poldruha milióna eur. Celý plán stojí na tom, že o pár rokov vyjde predaj pozemkov developerom, od ktorého si štát sľubuje okolo 300 miliónov. Ak vyjde, počty sa zídu. Ak nevyjde, dlh ostane štátnej firme. Riziko nesieme my.
A komu obchod pomohol už dnes? Predávajúca firma skočila zo straty rovno do zisku 96 miliónov eur, hoci jej bežná prevádzka bola stratová. Celý zisk je z jedného predaja štátu. K tomu jeden fakt z verejného registra, ktorý nechám bez prívlastkov: koneční užívatelia výhod tejto firmy sú podľa Registra partnerov verejného sektora dve osoby s adresami v Lichtenštajnsku. Nie je na tom nič nezákonné. Ale keď štát posiela desiatky miliónov, občan by nemal zisťovať vo výpisoch, komu vlastnícka stopa reálne patrí.
Koľko sa vlastne platilo
Teraz to najzvláštnejšie. Všade čítate, že štát za prístavný majetok zaplatil 170 miliónov eur. Píšu to médiá, hovorí to ministerstvo aj opozícia. Lenže v podpísaných zmluvách je dohodnutá cena 124,4 milióna eur bez DPH. Suma 170 miliónov je len strop, ktorý vláda vopred schválila ako maximum. Verejná debata o jednom z najväčších majetkových obchodov štátu tak už vyše roka beží na čísle, ktoré sa nikdy nedohodlo.
Ako je možné, že si to nikto nevšimol? Jednoducho. Register zmlúv ukazuje pri týchto zmluvách cenu 0,00 eura, takže podľa sumy ich nenájdete. Skutočné číslo je zakopané v PDF súboroch a ich prílohách. Formálne je teda všetko zverejnené. Fakticky sa k cene dostane len ten, kto si stiahne dokumenty a číta ich ako ja. A znalecký posudok, o ktorý sa cena opiera? Ten ministerstvo nezverejnilo vôbec, vraj ho „sprístupní každému, kto požiada“. Presne toto je rozdiel medzi transparentnosťou na papieri a transparentnosťou v praxi.
Rozhodne mesto. A to je dobrá správa
Urbanistickú súťaž o podobu nového územia organizuje Metropolitný inštitút Bratislavy poctivo, prišlo 123 návrhov z 33 krajín a výsledky budú v novembri. A hlavné mesto drží jedinú skutočnú brzdu celého zámeru: zmenu územného plánu schvaľuje mestské zastupiteľstvo. Magistrát pod vedením primátora Valla deklaroval, že zmenu podmieni rešpektovaním výsledkov súťaže. Za to palec hore.
Lenže, zmena územného plánu zdvihne hodnotu pozemkov v prístave, podľa opozičných prepočtov zo 450 na najmenej 700 eur za meter štvorcový. Verejné rozhodnutie mesta teda vyrobí stovky miliónov hodnoty pre spoločný podnik štátu a súkromného investora, ktorého zmluvné podmienky nepoznáme. Preto by malo platiť jednoduché pravidlo: skôr, ako zastupiteľstvo zmenu územného plánu odklepne, musí byť na stole zverejnený znalecký posudok, podiely a zmluvy spoločných podnikov a garancie pre verejnosť, od dostupného bývania po prístup k Dunaju. Kým to na stole nie je, niet o čom hlasovať.
Minister, ktorý môže skončiť v konflikte záujmov
Jeden kandidát si však zaslúži samostatný odsek. Celý projekt má od začiatku jedného architekta: ministerstvo dopravy. Je jediným akcionárom štátnych Verejných prístavov, schválilo kúpne zmluvy a minister Jozef Ráž osobne dohadoval spoluprácu v Abú Zabí. A ten istý Jozef Ráž v júni oznámil, že kandiduje na primátora Bratislavy.
Ak by voľby vyhral, dostal by sa do učebnicového konfliktu záujmov. Ako minister obchod a výber investora pripravil. Ako primátor by stál na čele mesta, ktoré má tomu istému projektu odobriť zmenu územného plánu, a tým jeho pozemky zhodnotiť. Ten, kto hodnotu za štát predáva, a ten, kto ju za mesto vytvára, by bola jedna a tá istá osoba. Netvrdím, že pán minister má zlé úmysly, a nič také z faktov nevyplýva. Tvrdím niečo skromnejšie a podľa mňa dôležitejšie: dobrý systém nesmie stáť na dobrých úmysloch jedného človeka. Kontrola funguje vtedy, keď kontrolór a kontrolovaný nie sú tá istá osoba.
Môj pohľad ?
Netvrdím, že pri Zimnom prístave niekto kradol. Dôkaz o tom nemám a takéto tvrdenie by odo mňa nebolo fér. Tvrdím, že takto vyzerá transparentnosť len na papieri: zmluva visí v registri s nulou namiesto ceny, posudok existuje len pre toho, kto si oň napíše, a dohoda platí, ale prečítať si ju nemôžete. Riešenia nie sú žiadna veda. Skutočná cena musí byť povinne vo vyhľadávateľných údajoch registra, nie zakopaná v PDF. Pri veľkých majetkových transakciách štátu a samospráv sa znalecký posudok zverejňuje automaticky spolu so zmluvou. A medzivládne dohody s majetkovým dopadom patria zverejnené v plnom znení.
Lebo transparentnosť nie je to, že dokument niekde existuje. Transparentnosť je, keď ho nájdete.
Zdroje:
- Kúpna zmluva č. 05.5-16-2025 zo 16. 7. 2025 (nehnuteľnosti, čl. 4.1: 75 189 427 eur bez DPH; príloha č. 1 zahŕňa katastrálne územia Nivy aj Komárno), CRZ: https://www.crz.gov.sk/zmluva/11076490/
- Kúpna zmluva č. 05.5-17-2025 zo 16. 7. 2025 (hnuteľný majetok, čl. 4.1: 49 210 573 eur bez DPH), CRZ: https://www.crz.gov.sk/zmluva/11076540/
- Rámcová dohoda č. 05.5-21-2025 z 9. 7. 2025, CRZ: https://www.crz.gov.sk/zmluva/11047900/ (strop 170 mil. eur bez DPH citovaný v preambule kúpnej zmluvy)
- Register partnerov verejného sektora, SPaP, vložka 11883 (koneční užívatelia výhod): https://rpvs.gov.sk/rpvs/Partner/Partner/Detail/11883
- Oznámenie č. 103/2026 Z. z. o Dohode medzi vládou SR a vládou SAE o hospodárskej spolupráci: https://www.epi.sk/zz/2026-103
- Účtovná závierka SPaP za rok 2025 (zisk 96,2 mil. eur, tržby z predaja majetku 124,4 mil.), Register účtovných závierok: https://www.registeruz.sk/cruz-public/domain/accountingentity/show/680631
- ASB: Verejné prístavy uzavreli obchod, úver 165 mil. eur od ČSOB s úrokom do 4,9 %, spätný prenájom 6,5 mil. ročne (1. 8. 2025): https://www.asb.sk/development/verejne-pristavy-uzavreli-obchod-za-170-milionov-eur-otvorili-sa-dvere-pre-zmenu-zimneho-pristavu-a-paleniska
- Pravda: Eagle Hills ako určený partner, minister Ráž o projekte (5. 6. 2026): https://www.pravda.sk/spravy/ekonomika/clanok/813685-developer-burj-khalify-mieri-do-bratislavy-vieme-kto-premeni-zimny-pristav-za-miliardu-eur
- STVR: SaS o cenách pozemkov 450 a 700 eur/m², stanovisko ministerstva (23. 8. 2026): https://spravy.stvr.sk/2026/08/o-podobe-bratislavskeho-zimneho-pristavu-rozhodne-architektonicka-sutaz-sas-upozornuje-na-netransparentnost
- YIMBA: právo veta hlavného mesta (31. 7. 2026): https://www.yimba.sk/clanky/pravo-veta-pre-hlavne-mesto-premena-zimneho-pristavu-musi-respektovat-vysledky-sutaze-inak-nedostane-zelenu
- Súťažná stránka MIB: https://zimnypristav.mib.sk/
- STVR: minister Ráž oznámil kandidatúru na primátora Bratislavy (jún 2026): https://spravy.stvr.sk/2026/06/minister-dopravy-jozef-raz-bude-kandidovat-na-post-primatora-bratislavy/
